موعد إخلاء وحدات الإيجار القديم.. هل يطبق القانون على الجميع؟

أثار قانون الإيجار القديم الجديد حالة واسعة من الجدل بين ملاك ومستأجري الوحدات السكنية وغير السكنية، خاصة مع بدء تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025، الذي وضع مددًا محددة لانتهاء عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القوانين القديمة.

ومع اقتراب موعد انتهاء المدد التي حددها القانون، يزداد البحث عن موعد إخلاء وحدات الإيجار القديم، وهل يطبق الإخلاء على جميع المستأجرين بنفس الشكل، أم أن هناك حالات وضوابط واستثناءات يجب معرفتها قبل اتخاذ أي إجراء.

ووفقًا للقانون، فإن عقود إيجار الأماكن السكنية الخاضعة لأحكامه تنتهي بعد مرور 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، بينما تنتهي عقود الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن بعد 5 سنوات، ما لم يتفق الطرفان على إنهاء العقد قبل ذلك بالتراضي.

متى يبدأ موعد إخلاء وحدات الإيجار القديم؟

دخل قانون الإيجار القديم الجديد رقم 164 لسنة 2025 حيز التنفيذ في 5 أغسطس 2025، بعد التصديق عليه ونشره وفق الإجراءات القانونية.

وبناءً على المدة التي حددها القانون، فإن عقود الإيجار الخاصة بالوحدات السكنية الخاضعة لأحكامه تنتهي بعد 7 سنوات من تاريخ بدء تطبيق القانون، أي أن الموعد المقرر لانتهاء هذه العقود يكون في أغسطس 2032، ما لم يتم الاتفاق على إنهائها قبل ذلك.

أما الوحدات غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين، فتكون المدة المحددة لها 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وبالتالي يكون انتهاء المدة في أغسطس 2030 وفقًا للحساب القانوني.

وهذا يعني أن الحديث عن إخلاء جميع شقق الإيجار القديم فورًا غير دقيق، لأن القانون منح المستأجرين مدة انتقالية تختلف بحسب طبيعة استخدام الوحدة.

هل يطبق قانون الإيجار القديم على جميع الوحدات؟

لا، فالقانون لا يعني أن كل وحدة مؤجرة في مصر ستخضع تلقائيًا للإخلاء في نفس الموعد.

التطبيق يرتبط بالعقود والأماكن التي تدخل تحديدًا ضمن نطاق القوانين المنظمة للإيجار القديم، كما أن القانون ميز بين الوحدات السكنية والوحدات غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين.

وبالتالي، يجب معرفة طبيعة العقد وتاريخ نشأته والغرض من استخدام الوحدة والصفة القانونية لأطراف العلاقة الإيجارية قبل تحديد الموعد النهائي للإخلاء.

كما أن العقود التي يتفق أصحابها على إنهائها بالتراضي يمكن أن تنتهي قبل انتهاء المدة الانتقالية التي حددها القانون.

موعد إخلاء الشقق السكنية في الإيجار القديم

بالنسبة إلى الوحدات السكنية الخاضعة للقانون، حدد المشرع مدة انتقالية تبلغ سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون.

وبالتالي، لا يعني تطبيق القانون أن المستأجر مطالب بترك شقته في الوقت الحالي لمجرد صدور القانون، وإنما يستمر العقد خلال المدة التي حددها المشرع، ما لم يتحقق سبب قانوني آخر للإخلاء أو يتفق الطرفان على إنهاء العلاقة الإيجارية.

ويهدف هذا التدرج الزمني إلى منح المستأجرين فترة مناسبة لتوفيق أوضاعهم، بدلًا من إنهاء عقود الإيجار القديمة بصورة فورية.

ماذا عن المحلات والوحدات غير السكنية؟

الوضع مختلف بالنسبة إلى الأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين.

فقد حدد القانون مدة انتقالية قدرها 5 سنوات من تاريخ العمل به، وبعد انتهاء هذه المدة تنتهي عقود الإيجار الخاضعة لأحكامه، ما لم يكن هناك اتفاق سابق بين الطرفين على إنهاء العقد في موعد أقرب.

وبذلك يكون الموعد العام لانتهاء هذه العقود في أغسطس 2030، وفقًا لتاريخ بدء تطبيق القانون في 5 أغسطس 2025.

وهنا يجب الانتباه إلى أن عبارة "غير سكني" لا تعني تلقائيًا أن كل محل أو مكتب يخضع للمدة نفسها، إذ يجب أولًا التأكد من انطباق أحكام القانون على العلاقة الإيجارية محل البحث.

هل يمكن إخلاء المستأجر قبل مرور 7 سنوات؟

نعم، فهناك حالات حددها القانون يمكن أن تؤدي إلى الإخلاء قبل انتهاء المدة الانتقالية.

ومن أبرز الحالات التي تناولتها التفسيرات القانونية المنشورة بشأن القانون، ثبوت ترك الوحدة مغلقة دون مبرر لمدة عام أو أكثر، وكذلك امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد وحدة أخرى صالحة للاستخدام في الغرض نفسه، وفق الضوابط والشروط القانونية.

وهذا يعني أن مدة السنوات السبع ليست حصانة مطلقة تمنع الإخلاء في جميع الظروف، وإنما هي المدة العامة لانتهاء العقود الخاضعة للقانون.

كما توجد أسباب أخرى للإخلاء مرتبطة بالمخالفات التي قد تقع أثناء العلاقة الإيجارية، وهو ما يجعل فحص كل حالة على حدة أمرًا ضروريًا.

حالات أخرى قد تؤدي إلى الإخلاء

يتضمن الإطار القانوني للإيجار القديم حالات يمكن فيها طلب الإخلاء بسبب مخالفات أو ظروف معينة، ومنها عدم سداد الأجرة المستحقة وفق الإجراءات القانونية، وكذلك التنازل عن المكان المؤجر أو تأجيره من الباطن دون الحصول على إذن كتابي صريح من المالك.

كما تشمل الحالات المرتبطة بالهدم الكلي أو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط أو الإخلاء المؤقت بهدف الترميم والصيانة وفق الأحكام المنظمة لذلك.

وبالتالي، فإن انتهاء المدة العامة ليس السبب الوحيد الذي يمكن أن يؤدي إلى إخلاء الوحدة، وإنما توجد حالات قانونية أخرى تختلف بحسب ظروف كل عقد.

هل المالك يستطيع طرد المستأجر قبل الموعد؟

لا يمكن التعامل مع الأمر باعتباره حقًا مفتوحًا للمالك في إخراج المستأجر في أي وقت.

فإذا كان العقد خاضعًا للقانون الجديد ولم يتحقق سبب قانوني للإخلاء، يستمر العقد خلال المدة الانتقالية التي حددها القانون.

أما إذا تحقق أحد أسباب الإخلاء المنصوص عليها قانونًا، فيمكن للمالك اتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة لاسترداد الوحدة، وفق طبيعة الحالة والإجراءات المطلوبة.

ولهذا فإن مجرد رغبة المالك في استرداد الوحدة لا تعني بالضرورة إمكانية إنهاء العلاقة الإيجارية فورًا.

ماذا يحدث بعد انتهاء مدة الـ7 سنوات؟

عند انتهاء المدة التي حددها القانون للعقود السكنية، تنتهي عقود الإيجار الخاضعة لأحكامه بقوة القانون، ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه العقد برد الوحدة إلى المالك، ما لم يكن هناك اتفاق قانوني مختلف وفق ما يسمح به التشريع.

وبالنسبة إلى الوحدات غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين، ينطبق المبدأ نفسه بعد انتهاء مدة الخمس سنوات المحددة قانونًا.

ومن هنا، فإن المستأجرين مطالبون خلال الفترة الانتقالية بترتيب أوضاعهم وعدم الانتظار حتى الأيام الأخيرة قبل انتهاء العقود.

هل توجد زيادة في قيمة الإيجار خلال الفترة الانتقالية؟

لم يقتصر القانون الجديد على تحديد موعد انتهاء العقود، وإنما وضع كذلك قواعد جديدة بشأن القيمة الإيجارية والزيادات الدورية خلال الفترة الانتقالية.

وقد دخلت الزيادات الجديدة حيز التنفيذ بالتزامن مع بدء تطبيق القانون، مع اختلاف القيم بحسب تصنيف المنطقة والوحدة، إلى جانب زيادة سنوية مقررة وفق القانون.

ولهذا فإن المستأجر الذي يستمر في شغل الوحدة خلال السنوات الانتقالية لا يستمر بالضرورة في دفع القيمة القديمة نفسها التي كان يسددها قبل صدور القانون.

ويجب الرجوع إلى التصنيف والقواعد المحددة قانونًا لمعرفة القيمة المستحقة في كل حالة.

هل يمكن الاتفاق على الإخلاء قبل الموعد؟

نعم، أتاح القانون إمكانية الاتفاق بين المالك والمستأجر على إنهاء العقد قبل انتهاء المدة المحددة قانونًا.

ويعني ذلك أن الطرفين يستطيعان الوصول إلى تسوية رضائية تنهي العلاقة الإيجارية قبل الموعد النهائي، وفق ما يتم الاتفاق عليه بينهما وبما يتوافق مع القانون.

وقد تكون هذه التسويات مرتبطة بموعد محدد للإخلاء أو شروط أخرى يتفق عليها الطرفان، ولذلك يفضل توثيق أي اتفاق بصورة واضحة لتجنب النزاعات المستقبلية.

هل كل مستأجري الإيجار القديم سيخلون وحداتهم في 2032؟

هذه من أكثر النقاط التي تسبب التباسًا لدى المواطنين.

فموعد أغسطس 2032 يمثل المدة المحددة لانتهاء العقود السكنية الخاضعة لأحكام القانون، وليس معناه أن كل شخص يعيش في عقار قديم في مصر سيُطلب منه الإخلاء في اليوم نفسه.

فالعبرة أولًا بانطباق القانون على العقد، ثم بطبيعة الوحدة والغرض من استخدامها، إلى جانب أي ظروف أو أسباب قانونية أخرى قد تؤثر في استمرار العلاقة الإيجارية.

كما أن القانون يميز بين السكني وغير السكني، وهو ما يجعل موعد 2030 خاصًا بفئة معينة من العقود غير السكنية، وليس جميع الوحدات التجارية أو الإدارية بشكل مطلق.

ماذا يجب أن يفعل المستأجر الآن؟

ينصح المستأجر الذي يشغل وحدة بنظام الإيجار القديم بمراجعة عقد الإيجار والمستندات المرتبطة به، والتأكد من طبيعة العلاقة الإيجارية وما إذا كانت خاضعة للقانون الجديد.

كما يجب معرفة القيمة الإيجارية الجديدة المطبقة على الوحدة، والالتزام بالسداد في مواعيده، والاحتفاظ بإثباتات السداد.

ومن المهم أيضًا عدم الاعتماد على المنشورات المتداولة عبر مواقع التواصل الاجتماعي لتحديد موعد الإخلاء، لأن بعض المنشورات تخلط بين الوحدات السكنية وغير السكنية أو تتحدث عن إخلاء فوري لجميع المستأجرين، وهو ما لا يتفق مع المدد العامة التي نص عليها القانون.

وفي الحالات التي يوجد فيها نزاع حول العقد أو الامتداد القانوني أو سبب من أسباب الإخلاء، يكون الرجوع إلى محامٍ متخصص أكثر أمانًا من اتخاذ قرار بناءً على معلومات غير موثقة.

موعد إخلاء الإيجار القديم باختصار

يمكن تلخيص المواعيد الأساسية في النقاط التالية:

وتؤكد هذه المواعيد أن قانون الإيجار القديم لم يفرض إخلاءً فوريًا عامًا على جميع المستأجرين، وإنما وضع فترة انتقالية تختلف بحسب طبيعة استخدام الوحدة.

هل يطبق القانون على الجميع؟

الإجابة المختصرة هي: لا، ليس بالمعنى الذي يعني إخلاء جميع الوحدات في موعد واحد.

فالقانون يحدد نطاقًا للعقود الخاضعة له، كما يفرق بين السكني وغير السكني، ويحدد لكل فئة مدة مختلفة لانتهاء العقود.

وفي الوقت نفسه، توجد حالات قانونية قد تؤدي إلى الإخلاء قبل انتهاء المدة العامة، ولذلك لا يمكن تحديد موقف أي مستأجر بدقة دون دراسة عقده وظروف الوحدة.

وبالنسبة للوحدات السكنية التي ينطبق عليها القانون، فإن الموعد العام لانتهاء العقود هو بعد سبع سنوات من تاريخ بدء العمل بالقانون، بينما تصل المدة إلى خمس سنوات بالنسبة إلى الأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين.

ويتابع موقع ميكسات فور يو باستمرار آخر أخبار قانون الإيجار القديم، ومواعيد الإخلاء، وقيمة الزيادات الجديدة، وكل القرارات والتعديلات التي تهم ملاك ومستأجري الوحدات السكنية والتجارية.